A napokban egy rövid előadást tartottam fiataloknak arról, hogy régen tényleg minden jobb volt-e, és ennek kapcsán beszéltem arról is, hogy könnyebb vagy nehezebb most lakást venni, mint 10-20-30 éve. Ehhez bemutattam egy ábrát, amely az MNB lakásárindexe és a KSH által adott évre közölt nettó átlagbéradat hányadosának alakulását mutatja (a ’90-es és a 2000-es években még a viszonylag jelentős fekete jövedelem összegével is próbáltam nem túl pontosan, de valamiképp kiigazítani a számokat).
Az alábbi ábra tehát nagyjából azt mutatja, hogy a bérekhez képest alacsony vagy magas volt a lakások ára. Amikor az index értéke nő, akkor a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint a bérek (ez volt a helyzet 2013-2022 között). Amikor a mutató csökken, akkor a bérek növekedése haladja meg a lakásárakét, tehát ilyenkor adott bérből egyre „több” lakáshoz lehet jutni, illetve rövidebb idő alatt lehet megvenni ugyanazt a lakást.
A mutató mozgásából két fontos tanulságot lehet levonni. Az egyik az, hogy a lakásárak a bérekhez képest jelenleg elég magasak – a helyzet a 2000-es évek elejének, közepének aranykorához hasonlítható. Azaz a lakás „drága”, és valószínűbbnek tűnik, hogy az ingatlanárak a következő években nem nőnek majd gyorsabban, mint a bérek. Ezt támasztja alá, hogy az elmúlt évek nagy lakásár-emelkedését a nulla közeli kamatok, a kihasználatlan munkaerőpiaci kapacitások bevonása (egyre több ember dolgozott, csökkent a munkanélküliség) és a 2006-2013 közötti hosszú recesszió utáni nagy visszapattanás, illetve az uniós pénzek beáramlása egyaránt hajtotta, amely tényezők egyike sem áll majd valószínűsíthetően rendelkezésre a következő években.
A jó hír tehát az, hogy a lakásárak az előttünk álló időszakban várhatóan nem kerülnek majd messzebb a bérektől, nem lesz egyre elérhetetlenebb egy lakás megvásárlása.
Megfigyelhető viszont az is, hogy nem különösebben széles az a sáv, amelyben az index értéke az elmúlt (legalább) 30 évben mozgott: magyarán lakást venni mindig nehéz volt, sok éven át kellett spórolni vagy épp törleszteni a hitelt a megvételükhöz.
Ez ugyanakkor azt is jelenti, még ha a következő években könnyebbé is válhat a helyzet, nem valószínű, hogy a bérekhez képest óriásit esnek majd a lakásárak. Nem kell arra számítani tehát, hogy felére, harmadára csökkennek ezen az időtávon belül az árak, inkább 10-20-30 százalékos esés a realisztikus.
(Ezek persze országos átlagok, ezen belül a demográfiailag tragikus helyzetben lévő vidéki falvak és kisvárosok többségében igen nagy relatív árcsökkenés is lehet!)
Mindezeket figyelembe véve sokkal valószínűbb tehát egy olyan forgatókönyv, amelyben országos átlagban mondjuk 5 éven át nőnek évente 5-10 százalékkal a bérek, a lakásárak meg csak 0-5 százalékkal jutnak magasabbra. De ezt persze majd meglátjuk!
Az ingatlanpiac örök kérdésének körbejárása mellett a HOLD After Hours évadzáró adásában téma lesz még az Európa-bajnok magyar infláció, megvitatjuk mit csináljunk Görögországban, de kiröhögjük a sakkozó AI-overlordokat is…, amíg még lehet.
Jó szórakozást!
Az előző adásainkat itt találják.
A HOLD After Hours podcastek megtalálhatók a Spotify, YouTube, Apple Podcast, Google Podcasts és Soundcloud csatornáinkon, és felvehetők RSS-Feeden keresztül a műsortárába is.
MP3 formátumban a Soundcloud lejátszó gombjával lehet letölteni.
A cikk a Telex és a Hold Alapkezelő közötti szponzorált tartalmi együttműködés része.
