A lakáshitelt igénylőknek sokszor a szükséges hitelösszeg felvételéhez elvárt jövedelem igazolása jelenti a legnagyobb nehézséget. De hogyan számolnak a bankok, miként segíthet egy adóstárs bevonása, és miért bukhat el a hiteligénylés akár egy vésztartalékként kezelt folyószámlahitel miatt? És kiknek okozhat gondot a jövedelem elfogadását szabályozó MNB-rendelet jövő évi módosítása? A BiztosDöntés.hu elemzése minden kérdésre választ ad.
Hamarabb ránt be jövőre az adósságfék!
A jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB-rendelet határozza meg, hogy a jövedelmed mekkora részét fordíthatod hiteltörlesztésre. Ha egy lakáshitel kamata legalább 10 évig vagy a futamidő végéig rögzített, akkor 600 ezer forint nettó jövedelem alatt 50 százalék a korlát, 600 ezer forinttól pedig 60 százaléknál ránt be az adósságfék.
Ez alapján a KSH által mért 2025. szeptemberi, 475 100 forintos nettó átlagkereset legfeljebb 237 550 forint, míg a 397 400 forintos medián kereset – ennél a lakosság fele többet, fele pedig kevesebbet keres – 198 700 forint lakáshitel-törlesztőt „bír el” elméletileg. Azért elméletileg, mert a bankok dönthetnek úgy a hitelbírálat során, hogy óvatosabban járnak el, és nem mennek el a falig.
2026. január 1-től azonban 800 ezer forintra emelik azt a jövedelemhatárt, aminél engedik a magasabb havi törlesztőt. Ez nemcsak azokat a magasabb jövedelműeket érinti, akik 600 ezer és 799 999 forint között keresnek, hanem azokat is, akik adóstárs bevonásával vennének fel lakáshitelt, és az együttes jövedelmük ebbe a sávba esik.
Esetükben például a 600 ezer forintos nettó jövedelem 360 ezer forint helyett már csak 300 ezer forint havi törlesztőt bír majd el jövőre, így 20 éves futamidőre 47-49 millió forint helyett 35 – 40 millió forint piaci lakáshitelt tudnak majd csak felvenni a BiztosDöntés.hu hitelkalkulátora alapján.
Bankonként eltérő, hogy mennyi hitelre elég a jövedelmed
A hiteligénylők lehetőségei bankonként erősen eltérőek, ugyanis a pénzintézetek által kért kamat, emiatt pedig a havi törlesztő különböző lehet. Egy átlagosnak számító, 20 millió forint összegű piaci lakáshitel havi törlesztője – 20 éves futamidőre, 450 ezer forint nettó igazolt jövedelemmel, 10 évre rögzített kamattal – például a Gránit Banknál 146 370 forint, az Ersténél 151 954 forint, a Magnet Banknál 152 585 forint, az MBH Banknál 154 940 forint, míg a CIB-nél 158 559 forint, a K&H Banknál pedig 164 684 forint havi kiadást jelent ugyanez.
A magasabb kamat és havi törlesztő pedig azzal jár, hogy ugyanazzal a jövedelemmel az egyik banknál több, míg a másiknál kevesebb hitelt kaphatsz. Fontos azonban, hogy nem mindenkit hiteleznek azonos feltételekkel a bankok, így a kamat nagysága függhet például a hitelösszegtől, a jövedelmed nagyságától, illetve attól, hogy nyitsz-e számlát az adott banknál, és ha igen, a jövedelmedet ide utaltatod-e.
A támogatott lakáshiteleknél is hasonló a helyzet, mert a kamatok és a törlesztők itt sem feltétlenül azonosak. Elég csak az Otthon Start hitelre gondolni, amelyeknél több bank is bemegy a 3 százalékos kamatplafon alá: a Gránit 2,85 százalék, az MBH 2,89 százalék, az UniCredit 2,9 százalék, míg a CIB 2,95 százalék kamatot kér a pénzéért. Ennek következtében pedig egy 50 millió forintos, 25 évre felvett Otthon Start hitelnek a havi törlesztője 233 223 és 237 106 forint között lehet, függően a választott banktól.
A gyerekvállaláshoz és házassághoz kötött, legfeljebb 3 százalékos fix kamatú csok plusz hitelek törlesztője sem azonos feltétlenül: a Gránit Banknál 2,89 százalékos, a CIB-nél 2,95 százalékos kamattal érhető el jelenleg a konstrukció.
Ezek csökkenthetik a mozgásteredet
Amikor a bankok meghatározzák, hogy mekkora havi törlesztőt vállalhatsz, akkor a meglévő kölcsöneid törlesztőivel csökkentik a nettó jövedelmed. Ha például 500 ezer forint munkabért kapsz, pár éve pedig személyi kölcsön segítségével vásároltál autót, amire havonta 50 ezer forintot fizetsz, akkor 450 ezer forint jövedelemmel számolnak majd.
Sokan nem tudják azonban, hogy ha folyószámlahitelük vagy hitelkártyájuk van, akkor a hitelkeret 5 százaléka ugyancsak hiteltörlesztőnek számít, akkor is, ha abból egyetlen forintot sem használtál fel. Ezért, ha kicsin múlik, hogy sikerül-e felvenni a szükséges összegű lakáshitelt, akkor megfontolandó az egyéb hitelek idő előtti visszafizetése, illetve a hitelkeretek megszüntetése.
Ha csak ideiglenes a kedvezmény, akkor azzal nem számol a bank
Ha egy hitel havi törlesztője ideiglenesen alacsonyabb, akkor a bank nem ezzel, hanem az eredeti, magasabb törlesztővel számol majd a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) kiszámítása során. Érthető a dolog, hiszen ezt kell tudnia az adósnak hosszú távon kigazdálkodnia.
Ugyanakkor van egy érdekes kivétel. A fiatalok, valamint a többgyermekes családok lakáscélú kölcsöneinek állami támogatásáról szóló kormányrendelet és az otthonteremtési kamattámogatásról szóló kormányrendelet alapján nyújtott hiteleknél a bank az induló havi törlesztőrészletet veszi figyelembe a JTM kiszámítása során a hatályos MNB-rendelet szerint. Ez a csok plusznál igazán érdekes, ahol az első 12 hónapban csak kamatot kell fizetnie a házaspárnak, így 73 ezer helyett csak 38 ezer forint átmenetileg a törlesztő 15 millió forint hitelösszeg és 25 éves futamidő választásakor. Ám a bankok ennek ellenére dönthetnek úgy, hogy biztosra mennek, és a magasabb törlesztővel kalkulálnak!
Hogyan számol a bank, ha adóstárs vagy egy másik hitelben?
Ha az adós jövedelme nem elegendő a szükséges hitelösszeg felvételéhez, akkor megoldást jelenthet egy vagy több adóstárs bevonása, ilyenkor ugyanis az együttes jövedelmükkel számol a bank. Vagyis, ha az adós és az adóstárs nettó jövedelme 800 ezer forint, akkor ez akár 400 ezer forint havi törlesztőt is elbír.
Ugyanakkor ha adóstárs vagy egy hitelben, és szeretnél újabb kölcsönt igényelni, akkor az adott hitel havi törlesztőjét elosztják az adósok és adóstársak számával, és az így rád jutó résszel csökkentik a jövedelmed. Ez különösen aktuális most, az Otthon Start berobbanását követően, hiszen a bankok adatai szerint a 30 év alatti igénylők 30-50 százalékánál testvért, szülőt vagy házastársat bevonnak adóstársként.
Megoldás lehet a futamidő hosszabbítása, de van egy káros mellékhatása
A Magyar Nemzeti Bank lakáspiaci jelentése szerint 2025 negyedik negyedévében éves alapon 28,8 százalékkal nőhetnek a lakásárak Magyarországon, amire negyed évszázada nem volt példa. Ez természetesen azzal jár, hogy a vásárlóknak mind nagyobb hitelösszegre van szükségük, amit azonban már nem feltétlenül tesz lehetővé a jövedelmük. Ebben a helyzetben látszólag jó megoldást jelenthet a hosszabb futamidő, ami alacsonyabb havi törlesztőket eredményez, ugyanakkor a finanszírozás teljes költsége amiatt magasabb lesz.
Egy 25 millió forint összegű, 6,3 százalékos kamatú piaci lakáshitel havi törlesztője például 184 741 forint 20 éves futamidőre, amihez 44,5 millió forintos teljes visszafizetés tartozik a BiztosDöntés.hu hitelkalkulátor számításai szerint. Ugyanennek a hitelnek a havi költsége 25 évre már csak 167 049 forint, ám ebben az esetben a teljes költség 50,28 millió forint lesz. A drágulás oka az, hogy 5 évvel hosszabb ideig kell kamatot fizetni a bank által adott pénzre.
Ha a rendelkezésre álló igazolt nettó jövedelmed miatt kénytelen vagy hosszabb futamidőt választani, akkor érdemes lehet később előtörleszteni a hitelt, ha van erre lehetőséged, mert így a teljes költség lefaragható. Előtörlesztésnél lehetőséged van a havi törlesztőt csökkenteni, vagy változatlan törlesztővel a hátralévő futamidőt lerövidíteni. Az előbbi talán látványosabb, ám teljes költségben az utóbbi előnyösebb.
Mire számíthatnak a katás vállalkozók és az átalányadózók?
A bankok számára ez az egyik legkedveltebb adózási forma, mert a jövedelem könnyen ellenőrizhető. A hitelbírálat alapja a NAV jövedelemigazoláson szereplő összeg, ami a bevétel 60 százaléka. Ezt az összeget osztják el 12 hónapra, így kapják meg a havi nettó jövedelmedet. Néhány bank levonhatja ebből még a havi 50 ezer forintos tételes adót, de a végső összeg így is jelentős lehet.
Egy 12 milliós éves bevétel 600 ezer forintos havi jövedelemnek felel meg, ami nagyban megnöveli a hitelképességedet. Ez az egyszerűsített adózási forma a bank számára egyfajta garanciát jelent, mivel a jövedelem nagysága a bevételhez kötött, és nem befolyásolják a költségek.
Az átalányadózás már bonyolultabb a bankok számára, de az ilyen jövedelem is hitelképes, csak a számítása más. A bankok a költséghányaddal csökkentett bevételből indulnak ki, és ebből vonják le az adókat és járulékokat. Minél magasabb a költséghányadod, annál alacsonyabb lesz a jövedelmed a bank szemében, ami csökkenti a felvehető hitelösszeget.
Így számol a bank a lakás-előtakarékossági vagy életbiztosítással kombinált hiteleknél
Lakás-előtakarékossági szerződéssel vagy életbiztosítási szerződéssel kombinált hitel esetén ezek díjait részben vagy egészben törlesztőként veheti figyelembe a bank. Hogy milyen mértékben számolnak vele törlesztőként, az attól függ, hogy ezen kötelezettségeket hogyan mondhatod vissza egyoldalúan a hitelügylettől függetlenül.
Életbiztosítási szerződéssel kombinált hitel esetén, ha a kölcsön teljes vagy részleges törlesztése a hitelszerződés szerint életbiztosítási szerződésben meghatározott biztosítási összegből történik, akkor a fizetendő biztosítási díjjal is törlesztőként számol a bank.
A cikk a G7 és a Biztos Döntés közötti szponzorált tartalmi együttműködés része.
