A következő két évben annyi irodát adnak át Budapesten, mint szinte az egész régióban

Budapesten 2026-ig 438 ezer négyzetméternyi új irodaterület átadása várható. Vagyis a fejlesztők Magyarország fővárosában eléggé beindultak, főleg, ha összehasonlítjuk az amúgy dinamikus Varsóval (197 ezer várható új négyzetméter), Bukaresttel (104 ezer négyzetméter), Pozsonnyal (37 ezer négyzetméter), vagy Prágával (mindössze 19 ezer négyzetméter), vagyis mindenhol máshol érdemben kevesebb iroda van a csőben.

Mindezt Jiří Hrbáček, a Wood & Company prágai központú befektetési szolgáltató portfóliómenedzsere mondta, aki alaposan ráláthat az irodák, a bevásárlóközpontok, a logisztikai épületek regionális piacára, mert a V4 államok egyik legnagyobb ingatlanbefektető vállalkozása és a maga 70 fős csapata nem kevesebb, mint 411 ezer négyzetméternyi regionális ingatlant kezel, amely portfóliónak jelenleg 1,3 milliárd euró az értéke.

Budapest még nincs fókuszban

A Wood & Co. legkülönfélébb ingatlanjai, irodái, bevásárlócsarnokai elsősorban a Magyarországon kívüli három V4-es fővárosban, Pozsonyban, Prágában és Varsóban találhatók, míg az ipari, logisztikai jellegű portfólióelemek a forgalmas autópályák közelében.

Felmerülhet persze a kérdés, hogy amennyiben egy cég három V4-es fővárosban is jelen van, akkor miért nem aktív éppen Budapesten. Nos, a szakember szerint minden új piacra elég jelentős szakmai felkészülést igényel a belépés, a Wood életében egyáltalán nincs kizárva a további piacnyitás (Magyarország, Románia és Németország is már a fókuszukban van), de azért a bevezetőben említett telítettség is szerepet játszhat a döntésben. Hozzátehetjük még azt is, hogy amint arról nemrég mi is beszámoltunk, Budapesten egyáltalán nem olyan derűs az irodapiaci helyzet: itt inkább az okoz gondot, hogy nagyon sok az üres irodaház, az üresedési ráta pedig növekszik. Mindez annak fényében is erős információ, hogy a keresleti oldalon még a kormány is nagyot segített, hiszen, mint arról részletesen is beszámoltunk, az állam három nagy irodaközpontot vásárolt meg baráti kezektől.

Na de visszatérve a Wood elemzésére, magyar szemmel kicsit meglepő, de a különféle irodaházak, bevásárlóközpontok esetében a cég kifejezetten a fővárosokat preferálja. Pedig a többi V4-es állam talán nem annyira fejnehéz, mint Magyarország, ahol a főváros tízszer népesebb, mint az őt követő legnagyobb városok. Szlovákiában Pozsony csak két és félszerese például Kassának, Csehországban Prága csak háromszorosa Brnónak, de Lengyelországban is Varsó csak kétszerese Krakkó népességének, ahogy Wrockaw, Lódz, Poznan, vagy a háromvárosok (Trójmiasto), azaz Gdansk, Gdynia és Sopot egymással összeérő térsége is nagyon népes gazdasági központ. Ugyanakkor Hrbáček elmondta, a főváros alatti piacokon, például Csehországban azért rosszabb egy ingatlanos pozíciója, mert Brnóban az árak nem feltétlenül alacsonyabbak, viszont a piac likviditása sokkal gyengébb.

Befektetői szempontok

Bár a legtöbb olvasó közvetlenül aligha fektet irodaházakba, de áttételesen befektetési alapokon keresztül ez a piac is elérhető a kisbefektetőknek, így a magyaroknak is. A Wood például hat ingatlanalapot kezel, igaz közülük öt kifejezetten a képzettebb és vagyonosabb befektetőket célozza meg, akik egyedileg is több mint 1 millió cseh koronát (16 millió forintnak megfelelő összeget) fektetnek be, mindössze egy szól a lakossági ügyfélkörnek.

És mi az ismérve egy jó ingatlanbefektetésnek? A szakember különféle paraméterek mentén szedte össze, hogy szerinte melyek a jó befektetések.

• Egy irodaház esetében előny, ha nagyon sok a bérlő, vagyis szórt a bérlői struktúra. Az ugyanis sohasem jó, ha csak egy-két, mégoly stabilnak tűnő bérlő van az irodaházban, mert nekik túl jó a tárgyalási pozíciójuk, és az ingatlan-tulajdonosnak a nagy kitettség sérülékenységet jelent.
• Aki kelet-közép-európai ingatlanokba fektet, annak reális várakozásokkal kell rendelkeznie. Itt nem lesznek hatalmas, bitcoinos hozamok, vagy nem lesznek a legjobb részvényektől elvárható éves duplázások, de persze a stabil portfólió a nagy bukások ellen is jobban véd, a reálisan megcélzott teljesítmény évi nettó 8-10 százalék.
• Végül fontos a konzervatív loan to value (LTV) arány, vagyis az ingatlanüzletben ugyan szinte nélkülözhetetlen a bankhitel, de annak aránya az ingatlan értékéhez képest – legalábbis a portfóliómenedzser szerint – ne legyen nagyobb, mint 50-55 százalék.

Válságok között szlalomozva

A kelet-közép-európai ingatlanpiacon ráadásul nagyon sok a kockázat, gyakorlatilag négy-öt éve permanens válságok közt lavírozunk. A Covid, majd az energiaválság, az orosz-ukrán háború, az infláció mind-mind valamilyen zavart jelentettek. Ugyanakkor a szakember szerint a Nemzetközi Valutaalap (IMF) GDP-előrejelzése alapján a térségre továbbra is magasabb növekedés lesz jellemző, mint a nyugat-európai gazdaságokra.

A régióban emellett van egy átalakulási hullám is. Bár a piacon ott vannak a nagy nyugati (londoni, frankfurti) befektetők, akik havonta egy-két napra ideutaznak, a környéket jobban ismerő helyiek egyre erősebbek. A cég szerint vannak még a térségben politikai kockázatok, szabályozói hiányosságok, de az irodaházak egyre inkább telítettek és a bevásárlóközpontok is újra jól mennek.

Emiatt pedig nőnek az árak, amit az alacsonyabb kamatszintek is indokolnak. Az ingatlanpiacon van egy jól nyomon követhető trend, ha kisebbek az alternatív kamatok, akkor többet érnek a portfóliók. Ha a piacon 10 százalékos a kamatszint, akkor egy olyan ingatlant, amivel egy évben egymillió eurót lehet keresni, 10 millió euróra taksál a piac, de ha csak 5 százalékos az elvárt piaci hozam, akkor akár 20 millió eurót is megér az az eszköz, ami évi egymilliót termel..

Nem olyan szexi már a home office

A szakember szerint mindenesetre az elmúlt 10-15 évben tagadhatatlanul sokat változott a piac. Fontosabb lett az ESG, a megújuló és takarékos energia-megoldások, de az irodák felépítése is átalakult. A szükséges belső térrel kapcsolatos igények változnak, a bérlők több közösségi területet, tárgyalót szeretnének, viszont amikor 1-2 nap home office-t is engednek, arra törekednek, hogy egy-egy munkaállomás több munkatárs számára is használható legyen.

Az elmúlt másfél évben ráadásul a vezetők már inkább visszahívják az irodába az embereket. Egyesek úgy érzik, hogy a home office-nak is köze lehet az alacsonyabb európai termelékenységhez, a rosszabb kommunikáció és kisebb kooperációból fakadó gyengébb innovációs képesség miatt, és ha ez így van, akkor arra reagálni kell. A bevásárlóközpontoknál pedig az volt mostanában a kulcskérdés, hogy az e-kereskedelem folyamatosan növeli-e a részarányát a hagyományos eladóterekhez képest, vagy ez a folyamat megáll. Nos, az a tapasztalat, hogy az e-kereskedelem drámai 2020-as, majd kisebb ütemben fennmaradó 2021-2022-es növekedése után 2023-2024-ben már stagnálnak ezek az arányok.

Ezek is kedvező trendek lehetnek, de Jiří Hrbáček szerint az sem titok, hogy a nyugat-európai és az amerikai befektetők továbbra is sokkal óvatosabbak a régiónkban. Közelinek érzik a frontot, egyfajta háborús övezetnek tekintik a V4 országait. Az is biztos, hogy a nemzetközi befektetők kivárnak az amerikai elnökválasztás előtt a feltörekvő piacokon, mert az is befolyásolhatja a régió megítélését. Az eredmény ugyanis befolyásolja a devizaárfolyamokat, az inflációt, talán előbb-utóbb az energiaárakat is, vagyis mindezeken keresztül természetesen a regionális ingatlanpiacot is.