Öt éve várnak a lakók a kifizetett lakásaikra, de a beruházó szerint a drágulás mindent borított

260 lakás reménybeli tulajdonosa várja, hogy végre hozzájusson kifizetett ingatlanjához a Zuglóban épülő Hermina Happy Land III-ban. Az első szerződések szerint a lakások egy részét 2017 decemberében kellett volna átadni. Lakások helyett azonban az ügyfelek a beruházótól felszólító leveleket, újabb befizetéseket igénylő felvetéseket, a szerződésekben igen szabadon értelmezett vis maiorra való hivatkozásokat kaptak.

Volt, aki belefáradt az évek során a fenyegetéssel határos ajánlatokba és belement abba, hogy kamatok nélkül évek múlva visszakapja a lakásba fektetett pénzét vagy annak töredékét. A lakást pedig új áron értékesítette a cég. Hogy ez mekkora veszteség az ügyfeleknek, ahhoz elég összevetni az akkori ingatlanárakat a mostaniakkal: 2017-ben 400 ezer, 2022-ben csaknem 900 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár Zuglóban.

Sokan vannak, akik így is kitartanak: a tervezett beköltözés helyett évek óta albérletben laknak – például, mert önrészhez eladták korábbi lakásukat –, költségekkel tartják fenn a banktól felvenni tervezett hitelt, bízva abban, hogy valahogy mégis hozzájutnak az azóta is csak épülő komplexumban lévő lakásukhoz.

Azok az első körös vevők, akik inkább belementek abba, hogy két-három év után egyszerűen visszakapják pénzüket, a helyzetből annyit látnak, hogy tulajdonképpen kamatmentesen pénzt adtak a beruházónak az ingatlan felépítésére, hogy az ő kivásárlásuk után az újabb értékesítéssel jusson a cég a haszonhoz. Ezt hasznot a reményvesztett vevő kétségbeesése is növelheti: tudunk olyanról, aki a lakás árának 95 százalékát kifizette, majd három évvel később, a cég hosszas ígérgetései után inkább belement abba, hogy legalább a befizetett összeg 60 százalékát visszakapja.

A Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. építőipari nehézségekre, az építőanyagok és a munkaerő drágulására hivatkozik, később ezt megtoldotta a koronavírus okozta nehézségekkel, annak ellenére, hogy az ingatlanoknak már bőven a járvány 2020-as megjelenése előtt el kellett volna készülniük.

Olyannyira, hogy 2019-ben már bőven volt konfliktus a vevők és a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. között, amelynek Almásy Sándor az ügyvezetője.

Sokat bukjon a vevő vagy nagyon sokat?

Két évvel ezelőtt is volt több tucat vevő, aki hiába várt a lakására. A cég hivatkozási alapja akkor is a szerződésben meglehetősen szabadon értelmezett vis maior volt, amelybe sajátos módon belefért az is, hogy megdrágult a munkaerő, az építőipari alapanyag, így további összegeket kért a lakás befejezésére, vagy ellehetetlenülésre hivatkozva felmondta a szerződést, a befizetett összeg visszafizetését ígérve – azzal, hogy ezt akkor teljesíti, ha már újra eladta az ingatlant.

Ez többször bejött, sok vevő inkább menekült, volt, aki egy egészen bizarr, ötmilliós kötbért is vállalt vásárlóként, csak, hogy megszabaduljon a szerződéstől, amelyet a cég nem teljesített. Idén már született közérdekű perben jogerős ítélet, amely kimondta, hogy a szerződés vis maiorral kapcsolatos kitételei tisztességtelenek – ez azonban mégsem jelenti, hogy minden szerződés tisztességtelen, erre még kitérünk.

Az mindenesetre látszik, hogy a kiszolgáltatott vásárlókkal szemben a cég van nyeregben: a hatóságok lassan reagálnak, a büntetőfeljelentések lassan jutnak el a nyomozásig – ha egyáltalán –, eddig minden következmény nélkül. Igaz, a cég is indított sikasztásra hivatkozva pótmagánvádas – tehát nem rendőrségi nyomozás eredményeként indított – pert a gépészetet végző alvállalkozójával szemben. A bíróságon zajló polgári perek is hosszan elhúzhatók. Ettől tehát még nem épülnek fel a vevők már kifizetett lakásai.

A változás két évvel ezelőtthöz képest legfeljebb annyi, hogy ma már jóval többen vannak azok, akik várnak a lakásukra, mert az újabb ügyfelek bevonását semmi sem akadályozza: 2021-ben már 260 lakás átadására várnak a vevők, a tét egyre nagyobb.

Korábban még az Indexen írtunk a Hermina Happy Land ügyeiről, itt , itt, meg itt.

Sok lakást már többször eladtak – a perektől tartó vevők inkább benyelték a veszteséget és elfogadták a szerződés felbontását – és bizonyos, hogy még 2020 nyarán is érkeztek újabb vevők az évek óta húzódó projektre, amely látszólag közel van a befejezéshez, ám egyelőre mégsem ért el oda.

A lakásukra váró ügyfelek egy része már 2019-ben létrehozta a Hermina Fogyasztóvédelmi Egyesületet. „Akkor még reménykedtünk a rendezésben, de már sejtettük, hogy nem fog simán menni a dolog. És itt vagyunk 2021 végén, az egyesületre valóban szükség van” – mondta Stefánkovits Ildikó ügyvéd, aki 120 tulajdonost képvisel a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft.-vel szemben.
Ügyfelei között vannak, akik önerőből vették meg a lakást, ők lényegében a teljes vételárat kifizették. Egy másik részük az önrész mellé hitelt vett fel, ezek egy részét a bank az építés ütemezése szerint utalta át a Hermina Centernek.

A bank

Hitelt a lakásvásárlásra a MagNet Bank adott – ezt maga a Hermina Happy Land létrehozója ajánlotta a vevőknek –, más pénzintézet ugyanis valószínűleg nem is adott volna hitelt. Az építkezések korai szakaszában értékesített lakások esetén a séma ugyanis általában a következő:

• A bank hitelszerződést köt a beruházóval, azaz közvetlenül finanszírozza az építkezést.
• Ennek birtokában a bank szerződést köt a lakásvásárlókkal a lakásokra, amelyeknek még nincsen használatbavételi engedélyük, külön helyrajzi számaik még nincsenek, papíron a vevők csak az építkezésnek helyt adó telek bizonyos hányadú résztulajdonosai – persze a szerződésben jelezve, hogy majd pontosan melyik lakást kapják meg.
• Ha egy bank nem finanszírozza a beruházást a fenti módon, akkor általában nem ad hitelt használatbavételi engedély előtt álló ingatlan megvásárlására, hanem megvárja a használatbavételi engedély megadását, azaz azt a készenléti állapotot, amikor már biztos lehet benne, hogy az építkezés nem marad félbe.
• A Hermina Happy Land III esetében a fenti séma nem érvényesült, bank nem finanszírozta a beruházást, az közvetlenül a vevők pénzéből történt, és akinek hitelre volt szüksége, főként a MagNet Bankhoz fordulhatott.

A MagNet Bank ugyanis használatbevételi engedély híján is adott hitelt a vevőknek, miközben a Hermina Center beruházását nem finanszírozta – csak a telek megvásárlására adott hitelt a cégnek – ennek alapján továbbra is jelzáloga van bejegyezve a területre. A bank elsiklott az adásvételi szerződések értékelésekor afelett is, hogy a vevőket hátrányosan érinti például az, ahogyan a Hermina Center a vis maiort értelmezte, beleszőve az építőipari alapanyagok árának emelkedését vagy az esetleges munkaerőhiányt, noha ez egyszerűen a vállalkozó üzleti kockázata.

A MagNet Bank 2019-ben 19 milliós bírságot kapott az Magyar Nemzeti Banktól a projekthitelezési szabályok megsértése miatt. A közlemény nem említi, hogy melyik projektről van szó, de tény, hogy a MagNet Bank 2019-ben állt el attól, hogy további hitelszerződéseket kössön a Hermina Happy Land III-ban ingatlant vásárlókkal.

A bankhoz az alábbi kérdéseket küldtük:

• A bank korábban miért járult hozzá, hogy olyan ingatlanvásárlásra adjon pénzt, amely ingatlanoknak még nem volt meg a használatbavételi engedélyük?
• Miért nem finanszírozta a bank a Hermina Happy Land III kivitelezését, ha arra viszont a bank készen állt, hogy az ott lakást vásárolni vágyóknak hitelt adjon?
• Mekkora összeget fizetett ki a bank így a Happy Land III-ra? (Ezek az utalások a Hermina Center Kft-hez folytak?)
• Jelenleg mekkora hitel rendelkezésre állását biztosítja a bank a Hermina Happy Land III-ban lévő lakásokhoz köthetően? Mennyi ilyen ügyfele van a banknak?
• 2019-ben az MNB 19 millió forintra büntette meg a MagNet Bankot, projekthitelezés szabályainak megsértése miatt. Ez a Hermina Happy Landre vonatkozó büntetés volt?
• Emelt-e kifogást vagy jelezte-e a buktatókat a bank az ügyfeleknek az adásvételi szerződésben lévő, az eladónak igen kedvező módon tágan értelmezett vis maiorral és a vevőt különösen hátrányosan érintő kötbérrel kapcsolatban?
• Ha nem, miért nem?
• Az MNB 2019-es büntetése alapján hogyan ítéli meg az előtte megadott azon vásárlói hiteleket, amelyekből a vevők a Hermina Happy Land III-ban akartak lakást venni?

A MagNet Bank az alábbi mondatot küldte válaszként a kérdésekre:

„A Bank a helyzet rendezetlensége miatt sem a Hermina Center Kft-vel, és ehhez kapcsolódóan magánszemélyekkel sem köt új hitelt több éve, így a 2019-ben a Hermina lakáshitelek kapcsán feltett kérdésekre adott konkrét és részletes válaszokhoz további kiegészítéseket már nem tudunk fűzni. Lehetőségeink a helyzet rendezésére nagyon korlátozottak, az nem a Bank miatt húzódik.”

Új hiteleket a bank nem ad ki a Hermina Happy Land III-ra, de a meglévő szerződéseknél az ügyfelek rendelkezésre állási díjat fizetnek a hitelnek azért a részéért, amelyet et a bank még nem folyósított a Hermina Centernek, mert nem érte el a megfelelő készültségi szintet. A kifizetett hitelért pedig értelemszerűen fizetik a törlesztőket, miközben a lakásukat nem kapták meg.

Maradnak a széttárt karok és a vevők fizetési kötelezettségei.

A Gazdasági Versenyhivatal

A Hermina Happy Land III a világ legnagyobb passzív házaként is hirdette magát, háromezer forintos rezsit ígérve, vonzó képekkel illusztrálva. 2020-ban a Gazdasági Versenyhivatal kimondta, hogy „az eljárás alá vont vállalkozások 2016 májusa óta tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatot valósítottak meg”.

Érdemes megnézni a dátumokat: a 2016 óta zajló tisztességtelen keresedelmi gyakorlattal kapcsolatban 2018-ban indítottak eljárást, amely 2020 decemberére jutott el a végleges állásfoglalásig, amely egyébként végül arra jutott, hogy a passzív ház elnevezés nem kifogásolható, de így is volt, amiért büntetést szabtak ki.

Többek között megállapították, hogy

„a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. 2016 májusa óta tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatot valósított meg azzal is, hogy az általa forgalmazott passzívház kapcsán tett, az ingatlanok passzívházkénti minősítéséhez kapcsolódó ‘számlamentesség’, ‘gázszámlamentesség’, ‘3000 forint a havi rezsi’, valamint az ezekkel egyező tartalmú és üzenetű, alacsony fenntartási költségekre utaló – a Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. által nem igazolt – állításokkal megtévesztette a fogyasztókat.”

Emellett máshonnan származó képekkel illusztrálták a bejegyzéseket, törölték a negatív kommenteket.

A büntetés 3,5 millió forint volt – azaz körülbelül 4 négyzetméter lakásnak megfelelő összeg, miközben a gyakorlat éveken át folyt. Vizsgálta ahatóság azt is, hogy a „passzívház” jelző megalapozott volt-e, ám az eljáró versenytanács végül „a passzívház állítás kapcsán sem annak jogsértő voltát, sem a jogsértés hiányát nem tudta megállapítani.”

„2010 óta a versenyhatóságra vonatkozó törvényben nagyon leszűkítették a kört, amelyben vizsgálódhat a GVH. 2010 előtt a Hermina egész tevékenységében vizsgálhatta volna a tisztességtelen üzleti magatartást, amit már fogyasztók megtévesztésének nevezhetnénk, így azonban csak a kereskedelmi kommunikációról van szó” – mondta Stefánkovits, megjegyezve, hogy a GVH a szűk lehetőségekhez mérten a legszigorúbb döntést hozta.

Az ügyvéd szerint a a GVH-nak fontos szerepe lehet, ha nem csak kereskedelmi kommunikációt – lényegében a reklámozást – vizsgálja, hanem azt az ügyvéd szerint kereskedelmi gyakorlatot, amelynek eredményeképpen sokan végül inkább azzal is megelégszenek, hogy visszakapják korábban befizetett pénzüket vagy annak csak egy részét.

A kormányhivatal

Az építési engedélyek kiadása korábban az önkormányzatok hatásköre volt, 2019 végén azonban – két hónappal azután, hogy a megyei jogú városok felében az ellenzék győzött – egy törvénymódosítással ez a feladatkör a kormányhivatalokhoz került.

A Hermina Centernek az építési engedélyt még Zugló adta ki a '10-es években, de azok lejártak, meghosszabbításuk vagy az újak kiadása már a kormányhivatal feladata.

A Fővárosi Kormányhivatal közölte: egyelőre ezeknek az építési engedélyeknek a meghosszabbítása bíróság előtt van. Ezt az magyarázhatja, hogy a hosszabbítási kérelmet elutasították, mert azt csak egyszer lehet kérni két évre és ez már megtörtént.

Arra azonban az építési hatóságnak nincsen eszköze, hogy kikényszerítse az építés befejezését. Néhány évvel ezelőtt megszűnt az építési hatósági bírság kiszabásának lehetősége, amelyet akkor lehetett bevetni, ha az épület nem készült el időben.

Jobb többet fizetni a perek után, mint befejezni az épületet?

Az érvényes építési engedély hiánya valójában a jelenlegi helyzetben a Hermina Centernek kedvez. Így ugyanis nem végezhet munkálatokat, amelyek – legalábbis a vevőket tájékoztató cég állítása szerint – bőven 90 százalék feletti készültségnél járnak, így valójában a befejezéstől a cég nem is állna távol. Addig azonban nem jutott, hogy megkérhesse a használatba vételi engedélyt.

Igaz, idén a szabályozás változott: az idevágó kormányrendelet módosítása szerint az építési engedély lejárta után csak a szerkezet építésére vonatkozóan kell új engedélyt kérni, ha azonban ez a szerkezet már készen áll, akkor újabb építési engedély híján is lehet folytatni az épületen belüli munkákat, tehát a beruházó/kivitelező nem hivatkozhat az építési engedély lejártára, ha csak ezek a belső munkálatok hiányoznak az építkezés befejezéséig, amely után már kérhető a használatbavételi engedély.

Már, ha eljut oda a beruházó: a Hermina Center több ügyféllel szemben ellehetetlenülésre hivatkozott – a már sokat idézett vis maior sajátosan széleskörű értelmezése révén – és így perben a vevők tulajdonjogának törlését követelte a tulajdoni lapról, mondván, nincs is lakás, amelynek tulajdonosai volnának, hiszen azok még el sem készültek, a tulajdonjog akkor illetné meg őket, ha a lakások már albetétesítve vannak – azaz lesz önálló helyrajzi számuk – és használatbavételi engedélyt kapnak.

„Minden ilyen pert megnyertek a vevők A Hermina Centerrel szemben. 2021 szeptemberben két kúriaítélet is kimondta, hogy a tulajdonjog megilleti a vevőket” – mondta Stefánkovits.

Az ügyfelek tulajdonjoga tehát a cég által elbukott törlési perek után vitathatatlan, ám a vevők versenyt futnak az idővel, amíg még kikövetelhetik az építkezés befejezését: ennek az elévülési ideje öt év, ami sok szerződés esetében már nagyon közel van.

A bíróság: a vevők nyertek is meg nem is

A hoppon maradt ügyfelek kérték az ügyészséget 2019 elején, hogy a fogyasztói jogok védelme érdekében indítson közérdekű pert. Ennek a tárgya többek között az volt, hogy munkaerőhiány esetén hivatkozhat-e a cég ellehetetlenülésre.

2021 júliusában első, idén pedig egy másodfokú ítélet kimondta, hogy a cég nem hivatkozhat ebben az esetben ellehetetlenülésre.

„…a szerződésben vállaltak teljesítése, a munka megszervezése, munkavégzéshez szükséges létszám biztosítása, munkavégzéshez szükséges alvállalkozók bevonása, azok rezsi óradíjának kifizetése és a teljesítési véghatáridő betartása alperes kötelessége feladata vállalása részét képezi, mindezek ismeretében irreleváns, hogy az alperes a vállalkozói rezsi óradíjakkal korábban az ajánlat megtételekor hogyan kalkulált, és az is hogy időközben azok piaci változása volt megfigyelhető, hiszen ez a vállalkozó üzleti kockázatának körébe esik” – indokolt a bíróság.

Sőt, a bíróság szerint a vállalkozás mintha kalkulált is volna a bizonytalan helyzettel:

„A lehetetlenüléssel kapcsolatos, nem egyértelműen megfogalmazott, a fogyasztó teljes bizonytalanságban tartó kikötés önkényes pillanatnyi érdekekhez és perbeli pozícióhoz igazított visszaélésszerű alkalmazása nem csupán az egyértelműség hiányában benne rejlő elméleti lehetőség, hanem az alperes üzleti gyakorlatának integráns része.”

– mondta ki az első fokú ítélet, amelyet a másod fokú bíróság is helyben hagyott.

Eszerint a vis maior meghatározására vonatkozó „kikötés azért tisztességtelen, mert egyoldalúan megkönnyíti a vállalkozás számára a késedelem mint szerződésszegés miatti károkért való felelősség alóli kimentést, egyúttal kizárja a fogyasztó jogszabályon alapuló, a vállalkozás késedelme esetére őt megillető
objektív jogkövetkezmények gyakorlását, ezzel a fogyasztót kiszolgáltatott és bizonytalan helyzetbe hozza” – áll a jogerős ítéletben.

A Hermina Center Ingatlanforgalmazó Kft. ügyvezetője szerint azonban ez az ítélet egyáltalán nem kedvez a vevőknek. Az indoklásban ugyanis az áll, hogy a tisztességtelenség akkor áll fenn a fenti kikötésre ha az általános szerződési feltételként kerül a szerződésbe – azaz, a vevő azt nem alakíthatta, nem kapott róla kellő tájékoztatást, jogász nyelven szólva nem volt biztosítva a kitárgyaltság. Ezt azonban egy közérdekű per nem vizsgálja. Az ítélet tehát elvben kimondja, hogy a fenti kikötés tisztességtelen, ám a cég konkrét szerződéseknél továbbra is lehetőséget kap arra, hogy bizonyítsa: „az adott szerződéses tartalom
kitárgyaltság folytán nem tartozik a közérdekű perben hozott ítélet hatálya alá”. Almásy szerint náluk nincs két egyforma szerződés, e-mailek állnak rendelkezésre bizonyítandó, hogy a cég és az ügyfél ügyvédei megvitatták a pontokat – helyenként a kifogásolt vis maior részt ki is vették –, azaz, biztosítva volt a kitárgyaltság. Almásy szerint tehát a céggel szemben pereskedők „hatalmas öngólt lőttek” a közérdekű perben elért látszólagos győzelmükkel.

Az ügyfeleket képviselő Stefánkovits szerint viszont nem volt érdemi ismertetés és az ellenkezőjét hitelt érdemően nem tudja bizonyítani, hogy a kitárgyaltság valóban fennállt.

A rendőrség

Az érintettek nem csak polgári perben próbálták érdekeiket érvényesíteni, hanem büntetőfeljelentésekkel is. Volt ilyen ügy két éve egy hoppon maradt alvállalkozónál is a beruházóval szemben. Tanulságos történet az is, hogyan döntött akkor csípőből a zuglói rendőrség úgy, hogy nincs itt nyomoznivaló, polgári peres vitáról van szó.

Mások feljelentése is elakadt a zuglói elutasításon, nyomozás csak panasztétel után, az ügyészség utasítására indult vagy úgy, hogy a BRFK-hoz került. (Több érintett is beszélt arról korábban, hogy az elutasítás után a rendőrség is panasztételre biztatta őket.) Tavaly nyáron azonban a BRFK-n arra jutottak, hogy nincs nyomoznivaló. Több ügyféllel beszélve az a kép rajzolódik ki, hogy a rendőrség káderhiány miatt nem birkózik meg a feladattal, ezért, amennyire lehet, hárítja az ügyet. Ezt persze mondathatja velók az elutasítás keserűsége is, mindenesetre a feljelentésben megcélzott Hermina Center ügyvezetője, Almásy Sándor a Telexszel közölte:

minden eddigi büntetőfeljelentés az általa vezetett céggel szemben elbukott, és anélkül, hogy őt a rendőrség kikérdezte volna.

Almásy szerint ez is a feljelentések megalapozatlanságát bizonyítja.

Miután a BRFK a nyáron félszáz érintett csalással kapcsolatos feljelentését elutasította, az ügyfelek panasszal éltek a döntéssel szemben a Budapesti XIV. és XVI. Kerületi Ügyészségen. Ott karácsony előtt ezekez a panaszokat is végleg elutasították. Igaz, ezt a határozatot nem az összes érintett kapta meg, így azóta sem világos, hogy a többiek panaszait csak később utasítják el, vagy azokban az esetekben mégis indokolt a további vizsgálódás. Ha igen, kérdés, mi lehet az ügyek között a különbség. Kérdéseinkkel az illetékes ügyészséghez fordultunk, válaszuk szerint „több panasz elbírálása jelenleg még folyamatban van. Egyes panaszok elbírálhatósága érdekében további irat – és adatbeszerzés volt indokolt.”

Hol ellehetetlenülés, hol csak késedelem

A kártérítési pereket is indító ügyfeleknek nagyobb biztonságot jelentene, ha a hatóságok zárolnák a cég vagyonát, ehhez azonban az kell, hogy gyanúsítottja legyen az ügynek. Ilyen azonban nincs, a Hermina Center ügyvezetőjét és a cég tulajdonosát semmilyen minőségében nem hallgatta ki a rendőrség, tanúként sem kellett megjelenniük.

A több vevőt képviselő ügyvéd szerint azonban vannak körülmények, amelyek figyelemre méltók büntetőjogi szempontból is. Ilyen az, hogy már évek óta lehetetlenülést jelentett az eladó az építkezésre, amikor még javában értékesített lakást. 2016-ban már számított az eladó a munkaerőhiányra, a 2017-18-ban szerződött vevők egy részénél munkaerőhiányra hivatkozva hivatkozik ellehetetlenülésre és ajánlott fel bánatpénzt a vevőnek az ügy lezárásáhol. „Arról már nem is beszélve, hogy pénzt kér a vevőktől azért, hogy utána az eladó kilépjen a képből és a vevők fejezzék be az építkezést” – mondta az ügyvéd.

Van olyan érintett, akinek az az érzése, hogy a rendőrségnek az az alapvető hozzáállása, hogy ha formálisan van polgárjogi lehetőség, akkor inkább oldja meg az ügyfél a bíróságon polgári perben.

A Hermina Happy Land III után már a IV is elindult

Így is van feljelentés, amelyet a zuglói rendőrség elutasítása után tett panasztétel nyomán az ügyészség nyomozásra mégis visszautalt a zuglói rendőrségre, ez azonban nem a Hermina Happy Land III-at, hanem a mellette tervezett, következő projektet, a Hermina Happy Land IV-et érinti. Ezt Almásyék másik vállalkozása intézi, már itt is megkezdődött a később felépítendő lakások értékesítése.

A két projektet azonban a rendőrség nem köti össze, noha a kapcsolat Pöstyén Kft. és a Hermina Center között: azoknak, akik a Pöstyén Kft. projektjében vettek volna lakást, de a bizonytalanság láttán visszakövetelik a pénzüket, a cég épp a Hermina Happy Land III-ban ajánl fel lakást – elutasítva, hogy a pénzt visszafizessék.

De a személyi kötődés is szoros, hiszen a Pöstyén Kft. azé Armanovo Kft-é, amelyiknek a tulajdonosa Almásy Sándor felesége.

Az Armanovo a közelmúltban a Hermina Happy Land III-ban is megjelent: a Hermina Centertől több lakást is átvett. Ennek a vevők és a cég közötti vita ellenére nincsen akadálya, hiszen, ahogy fentebb már szó volt róla, a vagyon zárolását gyanúsított híján a rendőrség nem kezdeményzheti. Márpedig egy esetleges kártérítésnél nem lesz mellékes, hogy az ügyfelekkel szerződött Hermina Center Kft-nek addigra mekkora vagyona marad.

A cég

Almásy szerint azonban egyrészt a kártérítési perek elbuktak ellenük – elmondása szerint egyet első fokon, hármat már jogerősen megnyert –, másrészt a cégnek nem vagyona van, hanem ötmilliárdos tartozása, ezért valójában az új vévők bevonása – mint például az Armanovo – a többi vevő érdeke is, mert így van egyáltalán lehetőség arra, hogy kifizessék azokat a korábbi vevőket, akik készek tudomásul venni a szerződés ellehetetlenülését.

A gyakorlatban tehát az azt jelenti, hogy a 2016-ban egy egész lakást, 2021-21-re jóval kevesebbet érő összeget megkapják a távozni kész vevők, és ezért az összegért a reménybeli lakás az új vevő – több esetben az Armanovo – tulajdonába kerül. Almásy szerint az új vásárló így is kockáztat, hiszen a lakások teljes befejezéséhez így is kellenek még további pénzek és nem világos, mikorra készülhet el teljesen a beruházás.

„Egy ingatlanértékesítéssel foglalkozó cég ingatlanokat értékesít” – mondta a Hermina Centertől az Armanovo Kft által megvásárolt ingatlanokról Almásy. Az ügyvezető szerint az ügyletben semmi törvénytelen vagy gyanúra okot adó elem nincs, egyébként is az egész konfliktust három-négy hangadó gerjeszti, akik megvezetnek még néhány tucat embert, akikkel így nehéz előrevivő párbeszédet folytatni.

Almásy szerint a helyzet világos: a cég külső körülmények, az építőipari alapanyagok több száz százalékos drágulása és „az eddig még sosem látott mértékű munkaerőhiány azaz, a brutális árrobbanás, a megváltozott feltételrendszerek miatt nem tudta a szerződésekben foglaltak, sok esetben bruttó 360-410 ezer forintos négyzetméterárak fedezetével szerint megvalósítani a beruházást, így azok a fedezetlen szerződések ellehetetlenültek, amelyekről a szerződők több éve részletes tájékoztatást kaptak. A szerződésben szereplő vis major pont példálózó felsorolás szerűen éppen azokra a lehetőségekre hívta fel a szerződő figyelmét, melyek, ha bekövetkeznek, okozhatnak változást erre vonatkozik a vis maior” – mondta Almásy.

A cégvezető szerint nincs jelentősége annak, hogy a szerződésben példaként, felsorolásszerűen a vis maior fogalmának taglalásánál benne van-e a munkaerőhiány vagy az építőanyag drágulása, ez anélkül is jogos hivatkozási alap tekintettel a polgári törvénykönvre. Ennek alapján erre olyan szerződések esetében is hivatkoztak, amelyekben a felsorolásban nem volt ott ez a két kitétel. „Ha valakinek a munkáját akadályozza egy olyan körülmény, amiről ő nem tehet és ezt képes bizonyítani” – akkor a hivatkozás szerinte jogos. „A bizonyítás lehetősége biztosított bíróságon.”

Szerinte „semmilyen ördögi kör” nincs a szerződésekben. Igaz, a már említett közérdekű perben a bíróság kimondta, hogy munkaerőhiány esetén nem hivatkozhat a cég ellehetetlenülésre – feltéve, ha ezt általános szerződési feltétel mondja ki és a vevő nem tárgyalhatott a szerződésben ezekről a pontokról – ám Almásy szerint egyrészt igazolni tudja, hogy a vevőknek volt mozgásterük a szerződés megszövegezésénél, másrészt a lényeg egyszerű:

„360-490 ezer forintos négyzetméteráron nem lehet létrehozni olyan értéket, amelynek a bekerülési költsége ennél magasabb.” (Ezek a 2016-17-ben kötött szerződésekben lévő árak és a vevők a lakásokat kivitelezésének befejezését 2017 végétől várták. ) Almásy szerint meg kellene egyezni a vevőkkel arról, hogy a vételár legalább a bekerülési költséget közelítse meg – ezt egy 2020-ban végzett felmérés alapján 750 ezer forintra becsülte a bírósági igazságügyi szakért – de szerinte már 680 ezer forintra való kiegészítés is működőképes tárgyalási alap lenne –, mert a vevő így is nagyobb értéket képviselő ingatlant vehet át végül. „Értem, hogy a vásárló azon az áron szeretné megkapni, amin szerződött, normál esetben jogos is, de földrengésszerű árváltozás” történt.

„Nem a vevő tehet róla, megértem. De látja a vevő, hogy az árak az egekben, a bekerülési árak is az egekben, ezt nem mi csináltuk. De akkor miért lehet jóhiszeműnek tekinteni, hogy a vételár maradjon, a beruházó meg dögöljön meg, és tegyen csodát? Miért kéne ezt támogatni? Csak azért, mert a vevők vannak többen ez vannak? Mert csak 35-40 milliót keresnek lakásonként?” – mondta a ügyvezető, úgy számolva, hogy egy 50 négyzetméteres lakás négyzetméterára 1,1-1,5 millió felett van, „tehát ha a 2016-os szerződésben foglalt 350 ezres árat most feltornásszák 650-re, akkor is négyzetméterenként 800 ezer forintot nyer a vevő, ami egy 50 négyzetméteres lakásnál 40 millió nyereség a vevő oldalán”.

Más kérdés, hogy ehhez tehát 10-15 milliót elő kellene teremtenie a vevőnek, aki már 2-4 éve várja a kifizetett, vagy hitelekkel már biztosított lakását. Ráadásul az említett nyereség elméleti annak, aki lakna is a lakásában, hiszen, ha eladja, akkor ugyanúgy magasabb áron kell újat találnia a piacon.

Kinek a kockázata?

Almásy szerint viszont nem lehet a dolgot elintézni annyival, hogy szerencsés a vevő, mert még az árrobbanás előtt vett lakást, ha abba a vállalkozó meg tönkremegy. Ugyanakkor azt vallja, hogy a vevők azt vállalták, amit aláírtak, nem is egyforma minden szerződés, sok múlt azon, ki mennyire volt határozott és az ő dolguk megtalálni a forrást a lakások befejezéséhez.

A vállalkozó vitatja, hogy az építőipar „robbanásszerű árváltozásai” az üzleti kockázat részét képeznék „bármilyen mérétkű árváltozásig. Nyilván minden beruházás, haszonkulccsal számol. Ennek megléte, mennyisége az egész üzlet értelme, ez a kockázata a beruházónak.” Ha azonban a haszonkulcs elfogy, az már kívül esik az üzleti kockázat körén. „Márpedig itt ez történt, hiszen a 300 százalék feletti árrobbanás nem volt kalkulálható” – mondta Almásy.

A piaci folyamat szerinte nem volt előre látható – igaz, több éven át kötöttek adásvételi szerződéseket, amelyekben ezek szerint többször is olyan árat adtak meg, amelyek akkor még reálisaknak tűntek, de egy évvel később már nem – miközben az építőiparnak voltak szereplői is, akik teljesítették hasonló vállalásaikat.

Arra vonatkozóan csak becslések vannak, hogy mekkora összegre van szükség a beruházás befejezéséhez. Almásy szerint ez egymilliárd forint is lehet, jelentős részben azért, mert állítása szerint a gépészeti munkákat vállaló cég sem teljesítette még vállalását. A két cég perben is áll egymással, ezt az alvállalkozó indította a Herminával Centerrel szemben, Almásy szerint azért, mert így a Hermina Center nem kérhet ellene felszámolási eljárást. (A beruházó érvelése itt ellentmondásos, mert egyfelől objektív körülményekre, a piac brutális árváltozásaira hivatkozva beszél a szerződések ellehetetlenüléséről, másfelől azt állítja, hogy a rosszhiszemű alvállalkozó munkája okozta a késést, egyébként már a vevők már átvehették volna lakásaikat.)

Almásy szerint az alválalkozó 200 millió forinton ül, a kifizetett munka jelentős részét nem végezte el, ezért indított pótmagánvádas büntetőeljárást, sikkasztást gyanítva. (A pótmagánvádas eljárás azt jelenti, hogy a rendőrség nem nyomozott bűncselekmény gyanújával, és nem ebből lett vádemelés, hanem az ügy a pótmagánvádat kezdeményező állításain alapszik.)

Almásy szerint az egymilliárd első hallásra sok, de lakásonként átlagosan legfeljebb 3-4 millió forint plusz hozzájárulást jelentene a vevőktől. (Bár az összeg eltérő, attól függően, hogy ki mikor szerződött: akik korábban, az akkori alacsonyabb piaci árakon, azoknak most mélyebben kellene a zsebükbe nyúlniuk és kérdés, hányan találnának ott 10-15 millió forintot.) Van aki erre hajlandó is volna, amennyiben a cég garanciát vállalna a használatbavételi engedély beszerzésére.

Almásy azonban megjegyezte: sem az ingatlan birtokbaadásának határidejét nem vállalták a szerződésekben, sem garanciát nem vállaltak a használatbavételi engedély megszerzésére, mondván „a használatbavételi engedély kiadásának feltételei szakhatóságokon múlnak, ezek kockázatosak, ezért arra kifejezetten nem vállalunk határidőt és ez így szerepel a szerződésben, ennek ismeretében szerződött a vevő” – mondta Almásy.

Ezzel a bíróság előtt a cég eddig sikeresen érvelt: Almásy szerint három, vevő által indított kártérítési pert megnyert a cég jogerősen épp azon az alapon, hogy ilyen dátumok a szerződésben nincsenek, „így használatból, hasznosíthatóságból elmaradó esetleges kárt nem lehet érvényesíteni.” A 120 ügyfelet képviselő Stefánkovits szerint nincsenek ilyen, Almásy cége által jogerősen megnyert per, ő csupán egy, még nem jogerős döntésről tud, de szerinte másodfokon még abban az ügyben is lesz módjuk érvelni a kártérítési igény megalapozottsága mellett.

Hogy mindebből a heyzetből mikor lesznek lakások, azt éppúgy nem lehet megmondani, mint a szerződésekből, amelyekben sem a használatbavételi engedély beszerzésére, sem a birtokbaadás időpontjára nem vállalt garanciát a cég, mondván, ilyet felelősen nem is lehet vállalni.