Különös helyzet a hazai lakáspiacon: most az eladóknak és a vevőknek is sietniük kell

A lakáspiacon eltérő várakozások élhetnek egymás mellett, de azért általában ha felfelé mutat az ártrend, akkor a vevők sietnek, ha pedig gyenge a kereslet, és lefelé mennek az árak, akkor az eladóknak sürgős a dolog. Az elmúlt időszakban elég erős áremelkedés volt érezhető, aminek több oka is volt.

• Megjelent az infláció, és sokan érezték úgy, hogy az ingatlan ilyenkor értékálló befektetés: érdemesebb lakást venni, mint betétben, kötvényben tartani a pénzt.
• Az építőanyagok és a munkadíjak is emelkedtek, így többet ért egy már kész, jó állapotú lakás. Az új építésűeknél ezért fokozott volt az áremelkedés.
• Elég sok demográfiai program, zöld hitel, otthonfelújítási támogatás is segítette a vásárlókat, vagyis masszív volt a keresleti oldal.

A pénzügyi piacok felől érkezhet a fordulat

A fenti trendek nagyjából még most is megvannak, vagyis az infláció magas, az építőanyagok drágák, nehéz szakit is találni, érdemi változás leginkább az elérhető kedvezményes hiteleknél és a lakáshitel-kamatoknál érezhető.

Ahogy Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője mondta,

különösen a zöld hitelek kimerülésénél érzékelhető az, hogy a keresleti oldal hirtelen az éves 2,5 százalékos hitel helyett már csak 5-6 százalékos piaci lakáshitel-kamatokkal találkozik.

Ha egy 30 millió forintos hitelt megnézünk 20 éves időtávra, akkor a két kamatszint között 100 ezer forint a törlesztők közötti különbség. Nem összesítve, havonta!

A Money.hu szakértői is azt jelzik, hogy a jegybanki kamatemelés hatására lassan már hetente kényszerülnek a bankok a lakáshitel kamataik emelésére. Ilyenkor az ingatlant vásárlóknak fontos lehet, hogy bankjuk meddig tartja hitelajánlatát és az abban szereplő kamatot.

„A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshiteleknél egy negyedévig biztonságban lehetünk, a piaci hiteleknél ugyanakkor bankonként nagyon eltérő, hogy meddig él az ajánlat.”

Kétoldalú sietség

És innen vissza is ugorhatunk a gondolatmenetünk elejére. Ugyan ma még kevesen vetik fel a nagy áremelkedés közepén, hogy lassan az eladónak és a vevőnek is a sietség lesz az érdeke, pedig már tényleg nem érdemes várni.

A vevőknek azért nem, mert a hitelkamatok trendje felfelé tart, vagyis egyre drágább lesz egy hosszú távú pénzügyi elköteleződés. Az eladói oldal kicsit kétségesebb, hiszen miért siessen valaki, aki egy jelentős áremelkedést észlelt mostanában a piacon?

Jogos kérdés, de például

a használt lakások felét hitelből vásárolják. Ha a finanszírozás drágább lesz, megcsappanhat a kereslet, akkor pedig előbb-utóbb lefelé indulhatnak az árak is.

Ugyanakkor kár lenne tagadni, hogy az ingatlanpiaci ártrendek ennél azért kiszámíthatatlanabbak. Aki belátható időn belül vásárlásban gondolkodik, és fél a kamatszint megemelkedésétől, annak tényleg nincs mire várnia, mert ha a hitelkamatok továbbra is felfelé mennek, érdemes lehet előre hozni a döntéseket. Aki például őszre tervezett költözést, az előrehozhatja ezt 7-8 hónappal, mert lehet, hogy ezzel több millió forintot tud spórolni.

Csakhogy ezek a gyorsan vásárlók ma még olyan keresletet támaszthatnak, ami miatt az áresés elmaradhat, kitolódhat. Ráadásul az említett infláció is fontos, a bankban, állampapírban tartott pénz elértéktelenedik, sokan keresnek értékálló, biztonságos megoldást, a megtakarítások egy része még mindig az ingatlanpiacra vándorol.

Mégis inkább áresés jöhet

A fenti szempontok keresletet jelentenek, de a szakemberek mégis egyetértenek azzal, hogy a kereslet és a kínálat is olyan tendenciákat mutat, ami a nagy áremelkedés végét jelzi már.

Nézzük például a jelenlegi környezetünket! Említettük, hogy

• a kamatok nőnek,
• a szomszédban háború dúl,
• a magyar gazdaság paraméterei is romlanak,
• az infláció is egyfajta kockázat mindenkinek az életében.

Ennyi kockázat mellett, amikor lehet, hogy hamarosan a hétvégi bevásárlás finanszírozása jelent majd gondot, kevesebben mernek egy lakás-upgrade (vagyis egy mérettel nagyobb lakásba költözés) miatt komoly havi terhet jelentő adósságot vállalni.

Ráadásul a befektetési céllal lakást vásárlók is részben már eladnak. Aki 2015-2016-ban jó helyen vásárolt, mára árduplázást, de akár ártriplázást is elért. Ezen szerencsések egy része is szívesen realizálná már a nyereséget, hogy Balogh László szavaival élve,

„ne a kezükben pukkanjon ki a lufi”.

Ha ők egy várt áresés idején nem ingatlanban utaznak, hanem más befektetésben (például állampapírokban), akkor kikerülhetik az áresés időszakát, hogy majd később ismét visszatérjenek az ingatlanpiacra.

Még egy pénzügyi probléma: a JTM

A kamatok emelkedése idején van még egy fontos probléma, amit most a kormányzat miatt még nem annyira érez a piac. A magyar államnak van egy visszatérő (eléggé érthetetlen) szokása, szeret a pénzügyi tudatosság ellen játszani. Most éppen kamatplafonnal támogatja azokat, akik a Magyar Nemzeti Bank (MNB) állandó figyelmeztetése ellenére sem fix, hanem változó kamatokkal adósodtak el, vagyis elvileg elszenvednék a kamatnövekedést.

Ám, ha ez a segítség (torzítás) megszűnik, akkor a törlesztőrészletek megemelkednek, és az ügyfelek és a bankok az úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató) plafonjaiba ütközhetnek. A bankoknak a havi törlesztés / igazolt jövedelem szintjére figyelniük kell. Itt a Hitelnet oldalán elérhetők a részletes szabályok.

Mindenesetre ez azt jelenti, hogy különböző jövedelmi szintek és különböző hitelfajták esetén meghatározzák, meddig finanszírozható egy-egy ügyfél. Ha az adott hitel törlesztése eléri az ügyfél jövedelmének 20-40-60 százalékos szintjét, akkor már nem adható neki hitel, ha nőnek a törlesztők, ez sok ügyfélnél már effektív korlát lesz.

Vagyis ha emelkednek a hitelkamatok, az kiárazhatja a vevőket, már csak ezért is csökkenhet a lakáspiaci kereslet. És ha a kormány esetleg újra a szektorális adók felé fordul, az is gond lesz, hogy a mérlegfőösszegre vetített különadóknál mindig visszaesik a hitelezési kedv is. Senki nem szeretne olyan hitelkihelyezésekkel kockáztatni, amelynek a megtérülése is kockázatos, de még adózni is kell utánuk.

Szűkös a kínálat, és itt bezavar az összetételhatás

Emellett elég régóta megfigyelhető egy optikai csalódás is a magyar lakáspiacon. A kínálat szűkül, kevesebb ingatlanból lehet választani. Az árak emelkedését általában egyfajta pozitívumként éli meg a kormányzat, vagy legalábbis a kormányzati sajtó. A magyarok 90 százaléka saját ingatlanban lakik, tényleg értelmezhetjük úgy is a trendet, hogy nő az emberek vagyona.

Ez igaz, de egyre nehezebb az embereknek a méretnövelés, vagy a fiataloknak, például a szingliknek az első lakás megszerzése. Aki azt látja, hogy nagy az olló, hogy a megtakarításaiból nem tud egy szobával nagyobb lakást venni, az nem jelenik meg a saját lakásával a piacon, így onnan hiányzik ez a kínálat.

A Bank360 számolta ki, hogy

2022 januárjában a kedvezmények nélkül számolt nettó átlagkereset 310 700 forint volt Magyarországon, ebből az egyhavi keresetből 0,59 négyzetméternyi átlagos lakást tudtunk volna venni. Tíz évvel ezelőtt még 0,63 négyzetméterre volt elég az akkori átlagbér a 2012-es ingatlanáraknál.

A nagyon jó lakások gazdát cserélnek, vannak a piacon eladók, például örökösök, vannak befektetési célú vevők, akik az új, vagy újszerű, jó állapotú, magas minőségű ingatlanokért sokat adnak (ezeknél ugyanis nem merül fel az egyre költségesebb és nehezebb felújítás). Ez a része a piacnak működik, viszont közben a gyenge ingatlanok tulajdonosai is azt gondolják, hogy „hasít a piac”, drágábban kínálhatják a lepukkant, nagy felújítási igényű ingatlanjaikat.

Vagyis a piac összetétele (nagyon jó lakások mozognak) torzítja az ártrendeket. A szuperlakások ára tényleg hasít, de a rosszabb lakásokra nincs elég vevő. Az áremelkedés a főváros mellett például az agglomerációban is kiemelkedő volt. Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint, míg 2020 őszén az V. kerületben 985 ezer forint, a XIII. kerületben 692 ezer forint, Dunakeszin pedig mindössze 511 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, addig mára a helyzet jelentősen megváltozott. Az V. kerület átlépte az egymilliós, a XIII. kerület a nyolcszázezer forintos küszöböt, Dunakeszi átlagos négyzetméterára pedig 710 ezer forint környékén alakul.

Hogy fog esni a lakáspiac?

Amikor egy lakáspiac szárnyal, azt mindenki látja. Magasabbak az árak, akár a hirdetésekben is, de amikor esik, akkor nem érzékelhető annyira a trend. Nem jellemző az éves 50 százalékos ugrás, mint az emelkedés idején, hanem szép lassan, 3-4 év alatt nagy nehezen ereszkednek 20-25 százalékkal az árak, mint 2009-2013 között. Ráadásul akkor sem a hirdetések ajánlati árai csökkennek, hanem a „holland licit” végső árai.

Na de mi az a holland licit? Tegyünk egy gyors kitérőt, mert az árverések technikája eltérő lehet, és mindegyik érdekes. A hagyományos, vagy angol árverésen, például egy szép festmény aukcióján beülnek a szobába a vevők, és megy fel az ár. Aki a legtöbbet adja a képért, az viheti.

A holland licitet állítólag régi sajtvásárokon vezették be, de az ingatlanpiac is így működik. Először is az eladó bemond egy magas árat (ez a lakáshirdetések kezdőára). Ha ott jelentkezik vevő, hurrá, de ha nem, akkor elindul a vevőkeresés lefelé. Az üzletkötés aztán majd ott valósul meg, ahol már akad vevő.

Ez azonban kívülről nem olyan feltűnő. A keresleti piacon a 80 millió forintért meghirdetetett lakás elkel pár nap alatt 78 millión is, a kínálatin pedig lehet, hogy csak 75-ért, vagy 70-ért, ráadásul akkor is 3 hónap, vagy fél év alatt, vagy lehet, hogy nem is jelentkezik érdeklődő, és nyilvánosan is lejjebb kell vinni az ajánlatot.

Az már nem a mostani cikkünk témája, hogy vannak további licitfajták, például maximum áras és minimum áras zárt árverések is. Ha az eladó egy cég, lehet az a technika, hogy mindenki leírja egy papírra, hogy mennyit adna a cégért, majd jön a borítékbontás, és nyer a legmagasabb ár. Vagy a fordított helyzetben kiír az állam egy nagy építési munkára egy tendert, mindenki leírja, hogy mennyiért csinálná meg, és nyer a legalacsonyabb ár.

Zajlik a holland licit

Az elmúlt időszakban volt olyan időszak a piacon, hogy a lakások olykor a meghirdetett ár felett keltek el (mint a kilencvenes évek elején, amikor a lakáshirdetésekre készpénzes vevők rohantak a helyszínre, és egymásra licitáltak). Ám ennek vége szakadhat, vélhetően most majd többet kell engednie az eladóknak a holland licit során.

És amikor a piac megérti, hogy már lefelé mennek az árak, az áresés kicsit látványosabb is lehet, felgyorsulhat. De azért ne feledjük, amit már leírtunk: felfelé mindig gyorsabban megy az ingatlanpiac, lefelé inkább csak vánszorog, bukdácsol, kiszárad, mert az eladók nem hiszik el, hogy már lejjebb vannak a reális árak.